Uegentlig arealavvik

Mangel knyttet til avvikende areal ved kjøp av bolig

Ved anskaffelse av bolig eller eiendom er det vanligvis oppgitt et bestemt areal (BRA) for boligen. Dersom den faktiske størrelsen avviker fra den oppgitte, kan dette føre til en mangel i henhold til kjøpsloven, der eiendomsmegleren kan bli holdt ansvarlig. Det skilles mellom reelle og uegentlige arealavvik. Et "reelt arealavvik" refererer til tilfeller der det oppgitte arealet faktisk ikke eksisterer – eiendommen eller boligen er mindre enn det som ble oppgitt. "Uegentlig arealavvik" er derimot en beskrivelse av situasjoner hvor et omdiskutert areal faktisk finnes, men der arealet enten ikke kan måles, eller det ikke er godkjent for det formålet som er angitt i salgsopplysningene utarbeidet av megler.

Juridisk professor og forfatter Benestad Andersen har uttalt følgende:

"Ved uegentlig arealavvik eksisterer det oppgitte arealet. Problemet i slike tilfeller er enten at deler av arealet er "feilklassifisert" i henhold til de regler og retningslinjer som gjelder for måling av areal [...] eller at det oppgitte arealet inkluderer områder som ikke kan måles i samsvar med regelverket for arealmåling."

I denne artikkelen vil vi se nærmere på situasjoner med uegentlig arealavvik som kan utgjøre en mangel ved kjøp av bolig.

Når arealet ikke kan måles

Ved salg av eiendom må det opplyses om størrelsen på primærrommet (BRA) i boligen. Meglere har et visst ansvar for nøyaktigheten av arealopplysninger, på samme måte som takstmenn. Arealet skal beregnes i tråd med spesifikke måleregler, og kun målbart areal skal inkluderes. Hvis arealet ikke kan måles, skal det ikke tas med i beregningen. Hvis slike feil oppdages etter at salgsprospektet er utarbeidet, har megleren ansvaret for å korrigere dette i tide. Derfor er det viktig for eiendomsmeglere å være klar over hvilke områder som kan måles og hvilke som ikke kan. For at et areal skal kunne måles, må det oppfylle tre kriterier:

• Arealet må være tilgjengelig via dør, trapp eller stige.
• Arealet må ha et gulv. (Trappeåpninger, sjakter og kanaler kan måles selv om de ikke har gulv)
• Arealet må ha fri høyde over gulvet på minst 1,9 meter i minst 0,6 meter bredde.

Areal beregnes ut ifra målbare deler av boligen.

For at et areal skal kunne måles, må fri takhøyde over gulvet være minst 1,9 meter i en bredde på minst 0,6 meter. Deler av skråtak regnes som målbare inntil 0,6 meter utenfor høyden på 1,9 meter målt mot skråtaket. Fri høyde måles til underkant av kledningen, hanebjelker og lignende, som vist i figuren over. Dette er fastsatt i byggdetaljblader fra SINTEF om arealberegning, og beregningsreglene er også bekreftet gjennom omfattende rettspraksis, inkludert LB-2016-34319.

Areal under bjelker med lavere høyde enn 1,9 meter skal imidlertid inkluderes hvis avstanden mellom bjelkene er minst 0,6 meter. Arealer under større strukturer (med lavere høyde enn 1,9 meter), som for eksempel ventilasjonskasser eller lignende, skal ikke inkluderes.

Høyden på 1,9 meter er et kompromiss som sikrer at de fleste mennesker kan gå oppreist i målbare rom.

Det er viktig å merke seg at et målbart areal ikke nødvendigvis betyr at området oppfyller forskriftskravene for rom for varig opphold. Det spiller ingen rolle om bygningselementet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vindu, isolasjon, osv.

Dersom arealet ikke er godkjent til det formålet som er oppgitt av selger

Et spørsmål som reises er om selger kan holdes ansvarlig for feilaktige opplysninger i henhold til avhendingsloven § 3-8 når deler av arealet ikke er godkjent for det formålet som er oppgitt av selger. En sak som belyser dette er HR-2018-2346-a. Her ble en eiendom solgt som "tomt for boligformål", men siden veimyndighetene ikke ga kjøperen dispensasjon fra byggegrensen i vegloven § 29 andre ledd, kunne ikke eiendommen brukes til det formålet som selgeren hadde oppgitt (boligtomt), og kjøperen hadde rett til å heve kjøpet.

En annen sak er LG-2011-48963. Her ble kjøperen gjort oppmerksom på at soverommet i underetasjen ikke var godkjent av bygningsmyndighetene da leiligheten skulle selges videre. Salgsprospektet inneholdt derfor informasjon om dette, samtidig som det ble tatt rettslige skritt mot selgerens eierskifteforsikringsselskap med krav om prisavslag og erstatning. Selv om kjøperen tapte i tingretten, fikk de medhold i lagmannsretten. Sentralt for lagmannsretten var lovligheten av rommets bruk som soverom, det vil si om rommet kunne brukes til det formålet som selgeren hadde oppgitt. Lagmannsretten la liten vekt på at rommet hadde de nødvendige offentligrettslige tillatelsene for bruk som oppholdsrom. Lagmannsretten bemerket at selgerens faktiske bruk og markedsføring av rommet som et "soverom" avvek fra bruken som et "oppholdsrom". Soverommet ble avbildet med en seng, og hadde underteksten "soverom i underetasjen". Opplysningene om soverommet ble gjentatt flere ganger i prospektet. Taksten inkluderte rommet i beskrivelsen av primærrom. Basert på tidligere eiers presentasjon av leiligheten, inkludert meglerens beskrivelse ved visning og måten rommet ble markedsført på i prospektet, konkluderte lagmannsretten med at opplysningene kunne gi kjøperen og andre potensielle kjøpere inntrykk av at rommet var et "vanlig soverom i underetasjen uten spesielle forbehold" - med underforstått antagelse om at det ikke var nødvendig med kostbare tiltak for å få den markedsførte bruken i samsvar med de offentligrettslige kravene. Lagmannsretten argumenterte dermed for at det "måtte ligge en underforstått forståelse av at rommet var godkjent i tråd med offentligrettslige krav." En slik tankegang virker fornuftig, og den samme holdningen til kjøperes forventninger om overensstemmelse med offentligrettslige krav ble også reflektert i saken LB-2019-170045, hvor en etasjeskiller utgjorde en mangel fordi den ikke tilfredsstilte offentligrettslige krav til lydisolasjon og brannsikkerhet. I saken fra 2011, der soverommet ble markedsført som et ordinært soverom uten å gi potensielle kjøpere beskjed om at bruken var i strid med den offentligrettslige tillatelsen, ble markedsføringen ansett som uriktig, og opplysningene ble objektivt uriktige i relasjon til avhendingsloven § 3-8, og dermed oppfylte grunnvilkårene for ansvar.

Mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-8 krever imidlertid også at opplysningene var konkrete og spesifikke, og at kjøperen hadde grunn til å stole på de opplysningene som ble gitt. For vurderingen av om kjøperen kunne stole på opplysningene, ble det tatt utgangspunkt i at selgeren hadde tatt et generelt forbehold om "som det er", i tillegg til følgende opplysninger om bygningsmyndighetenes godkjenning av rommet:

«Det er ikke funnet sikre dokumenter hos Bergen kommune, byggesaksavdelingen på at dagens innredning er byggemeldt og godkjent. Der finnes imidlertid tegninger og eldre byggemeldinger. Disse kan sees hos megler. Selger eller megler kan ikke innestå for at leiligheten vil bli godkjent av kommunen ved en evt. byggemelding og at den kan benyttes som egen enhet.»

Eiendomsmegleren hadde regelmessig kontaktet kommunen for å skaffe byggesaksdokumentene for eiendommen, men hadde bare fått tilbake de originale tegningene. Megleren hadde heller ikke prøvd å finne ytterligere informasjon om det kunne eksistere andre relevante opplysninger som kunne indikere om rommet lovlig kunne brukes som soverom. Ettersom eiendomsmegleren hadde en juridisk plikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 til å fremskaffe ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, konkluderte lagmannsretten med at megleren ikke hadde handlet tilstrekkelig da han bare stolte på de opplysningene som var mottatt. Lagmannsretten bemerket at det "burde ha vekket oppmerksomhet hos megleren" og at megleren burde ha konfrontert selgeren for å få klarhet i bruken, og i lys av omstendighetene, foretatt "ytterligere innsats for å klargjøre forholdene hos kommunen." Dommen fra 2011 understreket i stor grad meglernes kontrollerende rolle i å avgjøre om endringer i bruk er formelt søkt om eller ikke, slik at kjøpere kan ivareta sine interesser på en best mulig måte. Dette synspunktet virker rimelig, spesielt siden profesjonelle aktører engasjeres for å gjøre bolighandelen tryggere, og det tar ofte lite for å få klarhet i det som mange oppfatter som komplekst og vanskelig.

Oppsummering

Eiendomsmeglere bør derfor ikke automatisk akseptere situasjonen etter å ha gjort initielle undersøkelser i en sak. Hvis megleren blir, eller burde bli, kjent med at et rom brukes til noe annet enn det som er tillatt i henhold til ferdigattesten, er det gode grunner til å stille selgeren kritiske spørsmål om hvorvidt den endrede bruken er formelt søkt om eller godkjent. Det er ikke uvanlig at privatpersoner endrer bruken av rom uten å søke om tillatelse av kommunen. Det er f.eks. vanlig at kjellere eller boder bygges om til soverom.

Ta kontakt med Advokatfirmaet Windhaug i dag for en uforpliktende vurdering. Vi har betydelig kompetanse på eiendom- og byggesaker, og vår visjon er å løse tvisten rask og effektivt ved bruk av moderne virkemidler, et godt erfaringsarkiv og kunstig intelligens.